Mgr. Iva ŠAFARČÍKOVÁ Odhady Nemovitostí

Základní terminologie

Tržní cena

Tvoří se až při konkrétním prodeji (koupi) a může se od zjištěné hodnoty (tj. jistý průměr všech tržních cen porovnatelných nemovitostí k určitému datu) i výrazně odlišovat. Není možné ji přesně stanovit, protože se vždy jedná o neopakovatelnou a jedinečnou dohodu mezi prodávajícím a kupujícím.

Obvyklá cena/tržní hodnota

Tímto právním pojmem se „rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ citace: Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, § 2

Výpočet této ceny je využíván pro úvěrové účely při schvalování výše hypotečního úvěru bankou.

Zjištěná (administrativní) cena

Je cena nemovitosti zjištěna podle předpisu, kterým je zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb.. Zjištěná hodnota se může i výrazně odlišovat od obvyklé ceny nemovitosti. V současné době se její výpočet používá pro finanční úřad při stanovování výše daně z převodu nemovitosti. Tato daň se zjišťuje buď z kupní ceny anebo administrativní ceny nemovitosti a to vždy z té částky, která je vyšší.

Zadlužitelná hodnota

Jedná se o důležitý pojem při zjišťování vhodné výše poskytovaného úvěru zajištěného věcí (nemovitostí). Jinými slovy ji lze nazvat jako „cena v tísni“ nebo „cena pro zadlužení“.
Obecně lze tuto hodnotu charakterizovat jako cenu obvyklou sníženou o bezpečnostní koeficient.

Odhad tržní hodnoty

Jedná se o dokument zpracovaný osobou vlastnící oprávnění dle Živnostenského zákona (odhadce nemovitostí nebo soudního znalce), jehož účelem je stanovení tržní hodnoty nemovitosti k určitému datu. (Soudní znalec může zpracovávat tržní ocenění, které však již neobsahuje tzv. znaleckou doložku.)
Zpracovává se pro stanovení výše tržní hodnoty při prodeji nemovitosti nebo zjištění hodnoty pro účely zástavy nemovitosti. Zohledňuje lokalitu, velikost nemovitosti a konkurenční nabídky v dané oblasti.

Znalecký posudek

Jedná se o dokument zpracovaný soudním znalcem (nelze odhadcem vlastnícím živnostenské oprávnění) nebo znaleckým ústavem se specializací na ceny a odhady nemovitostí. Zhotovuje se například pro účely jednání se soudy všech stupňů a dále s finančními úřady, notáři, exekutory apod.

Místní šetření

Jedná se o osobní prohlídku nemovitosti, která je vždy nutná pro posouzení a ověření jejího skutečného stavu. Dále jsou provedena potřebná měření,  fotodokumentace apod.

Termín místního šetření je dohodnut tak, aby vyhovoval časovým možnostem objednatele i zhotovitele, případně pověřené osobě, která zabezpečuje přístup k nemovitosti.